Publicado el por Sergio Ballesteros Diaz

¿Peligran los seguros decenales sin oct?


En fuera de juego. Así es como nos hemos quedado muchos corredores de seguros especializados en el seguro decenal. La compañía, o mejor dicho la Agencia de Suscripción, pionera en la comercialización de seguros decenales sin la necesidad de intervención de un organismo de control técnico (OCT) que supervise las obras, he decidido no suscribir mas este tipo de seguros.

Las razones, y es una opinión personal, imagino que serán económicas, pues dejaban muy poco margen de beneficios. Debemos recordar que las compañías se mueven por la ley de los grandes números. A las primas competitivas que ofrecían, había que restarle los emolumentos percibidos por dos gabinetes técnicos que supervisaban toda la documentación aportada por los promotores, las comisiones de los intermediarios, el salario de los empleados, la luz, el agua, los peritos, etc. Es decir, que los beneficios por póliza eran mínimos, para un seguro que no ofrece cartera a las compañías (se paga una vez y tiene validez durante diez años).

Imagino que, en su día, realizarían un estudio de mercado y que de él se desprendería que era un negocio óptimo. El problema, a mi entender, es que ese estudio coincidió con el desplome de lo que llamaron la burbuja inmobiliaria. Es decir, que la “telemetría” ofreció datos irreales que les animaron a la comercialización del seguro decenal sin oct. El valor añadido que ofrece este tipo de seguro, frente al seguro decenal tradicional, es claro: no hace falta que haya intervenido una OCT durante la obra para poder realizar el seguro. Y esta falta de los informes de la OCT se suple con  la necesidad de aportar el libro de órdenes del arquitecto. Por el contrario, el hándicap siempre ha sido explicar al cliente final que existen aseguradoras europeas que pueden realizar seguros en España, al igual que las aseguradoras españolas pueden realizarlos en el ámbito europeo. Pero para eso está la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones: para informar a los asegurados qué compañías pueden y qué compañías no pueden realizar los seguros en España.

La idea es fantástica: la OCT no es obligatoria por ley. Nacieron de la mano de las aseguradoras porque éstas no estaban dispuestas a sostener unos gastos que podían repercutir perfectamente al cliente. No son mas que un departamento externo que hace informes para la compañía y que paga el cliente. Así, no soportan costes de personal y toda la prima ingresada por el seguro decenal son ingresos (menos luz, agua, teléfono, peritos, personal administrativo…).  La compañía sólo tenía que echar un vistazo a los informes y comprobar si de los mismos se desprendía que era viable la operación de aseguramiento de la obra. Mas tarde se dieron cuenta del negocio que esto suponía y algunas compañías crearon sus propias OCT que vendían “con calzador” a los asegurados con sus pólizas decenales. ¿dónde está la independencia exigible a estas empresas para la emisión de sus informes?, ¿no se trataba, sobre todo, de obligar a realizar una “auditoría” externa “objetiva”?.

La agencia de suscripción de la que hablábamos antes, decidió desmarcarse y apostar por absorber los costes de la OCT con la prima que cobraban. El problema es que en su contrato de “reaseguro” estaban obligados a que la documentación fuera supervisada por dos gabinetes externos. Se esperaba que las grandes operaciones, que vendrían de la mano de los promotores profesionales, suplirían los pocos ingresos que aportaban las pequeñas operaciones. Dos gabinetes son muchos costes para soportarlos con una prima pequeña. El mercado, en menos de un año, se dio la vuelta y las pequeñas operaciones (autopromotores acuciados por la crisis que deciden vender su chalet en la sierra) empezaron a ser mayores que las grandes promociones que se habían venido construyendo hasta la fecha y que eran el objetivo principal al que se dirigía el negocio. Los números no han cuadrado y agencia ha decidido no vender mas seguros decenales. Actualmente, tienen suscritos compromisos con muchos clientes (pre-pólizas). Lo que no suscriben son nuevas pólizas. Es decir, que cuando llegue el momento de realizar las entradas en cobertura de los riesgos que tienen cobrados en parte, se harán sin ningún problema. La agencia no ha cerrado, de hecho siguen realizando otro tipo de seguros. Lo único que ha decidido es cerrar el ramo de seguros decenales debido al “poco beneficio” que les generaban.

Nos hemos tenido que mover rápido para solventar este “problema”. Existen otras agencias de suscripción que también hacen este tipo de seguros. No son los mismos precios, pero si la misma filosofía: “la no necesidad de los informes técnicos de la OCT”. También es verdad que ahora nos toca a nosotros explicar por qué un coste más alto (no siempre) para un seguro que hasta hace poco costaba la mitad. Pero la explicación la tienen mas arriba: no se puede sobrevivir durante mucho tiempo vendiendo bajo coste o con un margen demasiado pequeño de beneficios.

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