Publicado el por Sergio Ballesteros Diaz

La importancia del acta de recepción y las reservas


Ya sabemos que a la hora de asegurar un edificio de viviendas, la aseguradora nos pide copia de toda la documentación de la misma. Uno de los documentos a aportar es el acta de recepción, documento que no se le da le oportuna importancia por parte del promotor de las obras. En este documento, queda reflejado que el constructor hace entrega de la obra al promotor aceptando el estado en el que se encuentra. Es decir, que si, por ejemplo, el constructor ha cambiado una puerta o una ventana de ubicación, se entrega la obra y el promotor, si no está de acuerdo con dicho cambio, debe dejarlo reflejado en el acta de recepción. A esto se le llama “reserva”.  Recepciona la obra con reservas.

Es verdad que el promotor, al no ser arquitecto, ni aparejador, normalmente solo tiene capacidad para hacer reservas sobre las diferencias entre lo que pactó que se hiciera y sobre lo que se le entrega, es decir, sobre las diferencias visuales, ya que no tiene manera de saber si en función del estudio geotécnico se debe cimentar sobre un punto concreto o a mayor profundidad, o si los pilares soportaran el peso en función de la presión máxima admisible del terreno, dato que sale de dicho estudio geotécnico.

La función de las llamadas OCT (Organismo de Control Técnico) es precisamente, en nombre del promotor, supervisar la ejecución de la obra y confirmar que aquello que se está realizando técnicamente está bien hecho y conforme a las normas, entre otras, del Código Técnico de la Edificación. También las OCT pueden poner reservas que, si son subsanadas a lo largo de la obra, pueden ser canceladas a la recepción de la misma, de lo contrario, vendrán reflejadas en el informe D6.

¿Y qué ocurre cuando esas reservas quedan finalmente reflejadas y no han sido subsanadas?.  ¿No podemos realizar el seguro decenal?, ¿ninguna aseguradora suscribirá dicho seguro decenal a tenor de las reservas reflejadas por el Organismo de Control Técnico?.

Aunque bien es cierto que la Ley de Ordenación de la Edificación dice que la aseguradora puede dejar excluídos los siniestros cuyo origen provenga de deficiencias anunciadas en  una reserva, la realidad es que son pocas las aseguradoras que finalmente aseguren si existen dichas reservas. Eso quiere decir que algunas aseguradoras sí que lo hacen. Y, precisamente, esa es la función del especialista en seguros decenales (persona que hace tantos seguros que, por experiencia, puede indicar y asesorar sobre cuáles son los caminos y las mejores alternativas, documentación, costes, etc.., para poder, finalmente, asegurar su obra).

¿Y qué ocurre con aquellas viviendas que ya están ejecutadas y no han tenido una OCT que supervise las obras?. Los vicios ocultos que tengan dichas viviendas han sido recepcionados por el promotor sin el conocimiento técnico pertinente. O sea, que ha aceptado la obra sin saber que aquello puede venirse abajo por un error de cálculo. Lógicamente, las aseguradoras, cuando estas  viviendas caen en sus manos, no aceptan su suscripción. En ese momento empieza la desesperación del promotor, que se encuentra en un círculo vicioso y no sabe cómo salir de él.

La solución está en acudir al mercado internacional de seguros, donde las aseguradoras no exigen la intervención de un organismo de control técnico durante la ejecución de los trabajos, como ocurre en España, y sí un informe de un gabinete técnico de arquitectura independiente que verifique si el proyecto cumple con todos los requisitos legales y está bien realizado. Es decir, no se evalúa la ejecución de los trabajos, sólo si están bien proyectados. La ejecución siempre será responsabilidad durante diez años del arquitecto y del constructor.

Pero estos gabinetes también pueden estar en desacuerdo con el proyecto y dejar reflejado en su informe que existen reservas sobre aquello proyectado. El caso mas común es la falta de un estudio geotécnico que permita valorar los apoyos de cimentación. ¿Sabemos todos que el estudio geotécnico es obligatorio, si la estructura es de hormigón (99% de los casos) ya desde la normativa EHE’99 del año 1.999?. En este punto es donde, si la aseguradora deja reflejado en su póliza que quedan excluidos los siniestros provenientes de las reservas declaradas, nos quedamos atónitos, puesto que si se declara una reserva por falta de estudio geotécnico, se excluirán todos los siniestros que tengan su base en la falta de dicho estudio, es decir, cualquier siniestro.

Se está asegurando algo que realmente no tiene cobertura. El seguro decenal pasa a ser un mero papel mojado con el que pasar el trámite de la compraventa, pues nunca pagará ninguna indemnización aunque tenga lugar un siniestro. No me parece lógico, pero el desconocimiento de este hecho por parte de notarios y registradores, es lo más preocupante de todo.

¿Cómo se soluciona esto?. Yo no lo sé, sólo expongo el caso.

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