Publicado el por Sergio Ballesteros Diaz

El seguro decenal diez años después


Reflexiones sobre el seguro decenal.

Si bien es verdad que este seguro nació con la intención de garantizar al comprador de una vivienda la reposición de los daños causados a la misma por vicios constructivos que hicieran peligrar su estabilidad estructural, para la mayoría de los promotores inmobiliarios el seguro decenal es entendido como una imposición legal que están obligados a cumplir y que, en afán de minimizar costes, se intenta reducir o eludir de cualquier forma y manera.

Es verdad que existe una baja siniestralidad y que las primas podrían discutirse, pero también es verdad que las compañías de seguros son entidades privadas que pueden proponer las primas que se les antojen oportunas, bajo el criterio técnico/comercial que dicten los departamentos correspondientes. Para asegurarse de que la nueva construcción cumple con todos los parámetros establecidos en el Código Técnico de la Edificación y normativas existentes, las compañías de seguros españolas exigieron desde un primer momento (año 2.000), que toda obra nueva debería ser auditada por un organismo externo e independiente que controlara in situ, si dicha construcción seguía con lo dictado en el proyecto de la obra y si se cumplía con la normativa vigente. En la práctica, los Organismos de Control Técnico (OCT) se convirtieron en un agente de la edificación más. Aunque en la ley no aparezca su intervención como obligatoria, fueron las aseguradoras españolas las que las convirtieron en obligatorias.

Y a nuestro entender no es un mal criterio. Si fuéramos compañía, nos aseguraríamos de que todo el mundo hiciera bien su trabajo para reducir al mínimo la siniestralidad (menos siniestros = mas beneficios). Es verdad que, en un principio las cosas se hicieron bien y las aseguradoras españolas listaron las OCT’s que cumplían los requisitos básicos para auditar una obra, dependiendo del tamaño y características de las mismas (y otros criterios como profesionalidad, capacidad, experiencia…), y no admitían la intervención de OCT’s nacidas al socaire de una ley, la LOE, con muchas lagunas legales que permite que empresas poco profesionales intervengan en las obras con ánimo de lucrarse sin realizar correctamente su trabajo. Pero esto también ocurre con los proyectistas, aparejadores, ingenierías, constructoras, aseguradoras, bancos, etc.., con lo que no hay que echarse las manos a la cabeza. Sólo debemos ir con precaución e informarnos correctamente de los procesos y de las personas y/o empresas que contratamos, estando siempre alerta. Sin embargo, en el afán por aumentar el beneficio por obra, las compañías crearon sus propias OCT’s al igual que se dejó aparcado el listado de empresas profesionales para, así, llegar al máximo número de obras, entrando, poco a poco, en un juego de aquí todo vale muy peligroso para el comprador final.

Diez años de experiencia dan para mucho. Por primera vez en España, una aseguradora (animamos al mercado español a que se suelte la melena) se atreve a realizar seguros sin la intervención de una OCT. Y desde Consulting Europeo de Riesgos no lo vemos ni mal ni bien, lo vemos tan coherente como aquellas que lo exigen para proteger su cuenta de resultados. Los criterios técnico/comerciales de cada compañía los dicta cada compañía. En estos términos, la única que puede decir algo es la Dirección General de Seguros. Pero ese debate no es el que nos ocupa.

En resumen, el mercado tiene cabida para todas las aseguradoras. Las grandes y las pequeñas. Y también para las medianas. No por ser grandes significa que todo lo hacen bien y no por ser pequeñas significa que todo lo hacen mal. No se trata de desacreditar a unos y/o a otros, sino de realizar bien nuestro trabajo olvidándonos de los demás. En todos los lados hay grandes profesionales que saben hacer muy bien su trabajo. También es verdad, que ya son muchas las obras que hemos asegurado y de las que hemos tenido que realizar un estudio geotécnico del terreno a posteriori para saber si se había cimentado correctamente. ¿Tenemos que recordar que desde el año 2006 es OBLIGATORIO el Estudio Geotécnico del terreno (incluso antes, con el EHE, aunque con algunas lagunas legales)?. En este país somos muy aficionados a la Lotería. ¿Qué pasa con los niveles freáticos, con las arcillas expansivas, etc?. ¿Tenemos que recordar que es OBLIGATORIO visar los estudios geotécnicos, los proyectos, los libros órdenes, etc?. ¿Qué pasa con el CTE, acaso no conocemos su obligatoriedad?. La avaricia rompe el saco, y ya lo hemos roto una vez.

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